（一）承租人优先购买权行使的前提条件 1、合法有效的租赁合同。承租人只有和出租人拥有合法有效的租赁合约，其先买权才有行使的可能，所以说租赁合同及其有效性是先决条件。假如合同因为某些原因无效或者终止了，该优先购买权就没有了存在的基础。所以说，先买权人一定要为适格承租人，一定和出卖人签订了有效的租赁合约，并且要在合同存续期间对于房屋享有承租权，才可以行使该权利。 2、须出租人出卖已经出租的房屋与第三人。优先购买权仅仅是有行使可能的权利，只有在出租人要出卖其出租房屋时，该权利才得以行使。“出卖”，仅指依据等价有偿的交易来移转租赁房屋的所有权，而对于继承、遗赠、赠与这些非因买卖来转移房屋所有权的行为，承租人则不可以行使该权利。 （二）行使权利的“同等条件” 同等条件，是指当承租人购买出租人财产的时候，其提出的购买条件并不是要高于第三人的条件，而是只要和出租人与第三人达成的协议相同。[ 曹艳芝，《优先购买权若干问题研讨》，湖南：《湘潭大学学报》，2004年第3期，第82页。]法律规定同等条件，就是为了在维护出租人权益的同时也保护第三人的利益。 我国《合同法》明确指出：承租人享有在同等条件下优先购买出租人房屋的权利。但是对于同等条件的标准，法律没有明确规定，这就给司法实践造成了困难。我认为对于同等条件的界定不能过严也不能过宽，既要保护优先购买权的行使，也不能过于扩大法官的自由裁量权。所以我觉得“同等条件”就是指在一般情况下，支付的价款、方式和期限都应该相同，其中价款是核心因素。此外，如果第三人和出租人所签的合约里有一些其他的给付义务，若承租人可用金钱来代替的，那么也视作同等条件；而且如果出租人要出卖的房屋可以分割，那么承租人仅能以其租赁部分主张其先买权，如果不可分割，那么可以为了发挥房屋效用而扩大优先购买权的标的物来主张该权利。总之，我们的最终目的是既要保障承租人的权利，同时也不损害出租人及第三人的合法利益。 （三）出租人的通知义务 承租人能够行使其权利的重要前提是出租人能够积极的履行通知义务。也就是说如果出租人要在租赁关系有效的存续期间卖出房屋，就应该要主动通知承租人有关情况，这个时候承租人就得以行使其先买权。 1、通知开始的时间及通知的内容。我国《合同法》中规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在合理期限内通知承租人。WWW.eeElw.com法律规定的是合理期限，主要是由于在当今社会，出租人因为市场变换，卖房的动因有很多，所以具体的通知时间应由出租人把握较为合适。合理期限的设定，实际是给法官以自由裁量权，由法官结合案件的具体情况综合认定。关于通知的内容，法律虽然未作明确规定，但是出租人只有在与第三人达成书面的或口头的买卖合同后，才有具体的内容可以通知承租人，所以通知的内容应该就是出租人与第三人所签订的合同内容。 2、通知的期限。对于通知，应该限定一定的期限，这样才能促使出租人主动地履行他的通知义务，我国《合同法》中规定的是“出卖之前的合理期限”，并没有确定具体的期限标准。《德国民法典》所规定的是义务人必须要不迟延地通知先买权人。所谓不迟延，是指“在没有有过错的迟延的情况下”，不是指“即时”的意思。[ 陈卫佐译，《德国民法典》，北京：法律出版社，2006年，第161页。]所以我觉得，对于通知期限可以不用强制性的规定，可以借鉴德国法，让通知义务人“不迟延”地通知承租人相关情况。 3、通知的形式。以何种形式来通知，法律也没有明确规定，所以说口头或者书面都是可以的，但是我认为最好还是选择使用书面通知，以防将来发生一些纠纷，并且也可以要求承租人签收，以免造成一些不必要的麻烦。 （四）承租人行使权利的除斥期间 承租人的先买权作为一项形成权，仅依据其单方意思表示就可以变动出租人、承租人以及第三人之间的法律关系。承租人行使权利会给各方的利益带来很大的影响，所以对其行使权利应该设定一个除斥期间，以平衡各方之间的利益。最高院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》的第24条中指出：在出租人主动履行了他的通知义务之后，如果十五日内承租人没有明确表示其要购买，之后若承租人再主张其先买权，人民法院即不予支持，这里所规定的十五日就是承租人行使权利的除斥期间。 |
