[摘要] 我国的承租人优先购买权制度历史十分的悠久,而且该制度的存在对于稳定我国的社会经济秩序起到了非常有效地促进作用。然而在最近几年，我国的房价飞涨，房产方面的交易日渐活跃，对出租房屋的产权纠纷也日益增多，其中基于承租人的先买权问题而引发的争议尤为突出。不过，我国当前所施行的法律规范中关于优先购买权的一些规定原则性较强、比较笼统，使得司法实践中的法律适用成为了一项难题，审判人员意见分歧、判案标准不一，最终使得该制度流于形式，对于我国司法的公信力造成了不良影响。本文通过理论和实践两个层面对现行法律进行系统分析，发现其中的问题并提出相关立法建议，不断完善我国承租人的先买权制度，以维护房屋承租人的权益、保障交易的安全。 [关键词] 承租人优先购买权、权利的行使、权利的冲突、法律效力、立法完善 承租人的优先购买权，从法律意义上讲，就是说承租人在出租人出卖该出租房屋的时候，其可以在同等条件下比其他人优先购买该房子。随着经济的持续发展，我国房产市场日趋活跃，房屋日渐成为了人们的重要财产。近几年来，我国房价居高不下，愈来愈多的人选择了租房而不是买房，因此出租人与承租人间的矛盾也就随之增多，其中和承租人的先买权相关的纠纷也就非常常见。所以基于全面分析承租人先买权方面的相关问题，做出一些有创设性的建议，为我国建立一个更加健全的先买权制度做出一些贡献。 一、承租人优先购买权制度总体概述 （一）承租人优先购买权制度的历史沿革 1、国外承租人优先购买权制度的发展 承租人优先购买权是民事优先购买权的一种。优先购买权，又叫做“先买权”，是指特定民事主体依法律规定所享有的优先于其他人购买某特定财产的权利。[ 王利明，《共有人优先购买权研究》（《民商法研究》第2辑），北京：法律出版社，2001年，第380页。]这一制度最早被提及是在古希腊与古罗马时期。古希腊在永佃制度中规定了其先买权，旨在保障承佃者有比其他人优先购买土地权人出售的土地的权利。罗马法则在土地转让的规定中设置了优先购买权，保证土地所有人在地上权人转让地上建筑物时能优先取得之，以维护土地所有人对土地所有权的效力。[ 周相，《罗马法原论》，北京：商务印书馆，1994年，第135页。] 到了近现代，西方各国普遍设立先买权制度。《法国民法典》是最先制定有关优先购买权规定的民法典，但其并未规定承租人的相关权利，只对共有人的先买权作了一些规定。相较于《法国民法典》，《德国民法典》的规定更加具体，它不但将先买权分为物权与债权，而且还规定了承租人的先买权制度。《瑞士民法典》规定的是共有人和建筑物所有人的先买权，而在《日本民法典》中则有关于共同继承人这项权利的相关规定。在英美法系同样也有优先购买权的规定，在美国的公司法中则可以看到近现代优先购买权的一些规定。[ 葛伟军译，《英国2006年公司法》，北京：法律出版社，2008年，第359页。]寻着先买权的历史发展轨迹，该制度在近现代为各国立法所沿用，展现出近现代各国为了保护财产的占有而设立优先购买权的趋向。 2、我国承租人优先购买权制度的发展 承租人的优先购买权在我国存在的历史非常悠久，最早可以追溯到唐代，而且带有浓重的宗族色彩，大多以亲邻为主。《唐律》内规定，房屋买卖转让的，首先要问近亲，然后再问近邻，若近亲近邻均不要，才可以卖给其他人。五代时期，亲邻优先购买权制度更加明确，例如《五代会要》中，周广顺奏准：“如有典当庄宅，准利：房亲、邻人合得承当；若是亲人不要，及着价不及，方得别处商量”。[ 孔庆明，《中国民法史》，吉林：吉林人民出版社，第256页。]宋朝则是在唐代的基础之上增加典权人的先买权，而且规定承佃人在官府出售官有田地时也享有先买权。元代在继承了宋代亲邻为主的先买权制度的基础上，按照实际情况进行了一些修改。直至清末时期，《大清民律草案》里废止了亲邻为核心的先买权，但仍旧保留下承租人、典权人的相关权利。 新中国成立后，随着社会发展，亲邻与典权人的先买权就很少出现了，民事优先购买权也有了丰富的规定。而我国关于承租人优先购买权的设置主要体现在了《城市私有房屋管理条例》以及《民通意见》和后来的《城市公有房屋管理规定》中，最后于1999年在《合同法》中明确规定。虽然前三项法律条文已经被废止和取消，但是从先买权的立法历程中我们也可以看出，承租人的先买权作为法定的权利，其产生、消灭均不依双方当事人的约定，即只要当出租人转让出租的房屋时候，承租人即享有该权利。 （二）承租人优先购买权的特征 作为一项法律制度，WWW.eEelw.com其特征可以让他与其他有关概念或类似概念区别开来，承租人优先购买权制度的特征主要体现在以下几点： 1、主体专属性。承租人优先购买权是应该由承租人来享有的权利，该权利存在的基础是出租人与承租人之间的租赁条约关系，且该权利必须由承租人来行使。 2、客体特定性。权利的客体应当是房屋，即租赁合同标的物。 3、法律规定的强制性和权利内容的受限性。承租人的先买权是法律赋以承租人的特别权利，是对承租人权益的特别保护。该权利使得出租人选择交易对象受到了限定，且承租人也只有在“同等条件”情况下才可以行使该权利，这同样也限制了承租人的权利。 4、权利具有对抗性。承租人的先买权不但能够对抗出租人，还能够对抗第三人。 （三）承租人优先购买权的价值 罗•庞德曾经指出：“法的价值问题是法律科学所不能回避的问题。在法律史的各个经典时期，对价值准则的论证、批判或合乎逻辑的适用，都曾是法学家的主要活动。”[ 庞德著，沈宗灵译，《通过法律的社会控制、法律的任务》，北京：商务印书馆，1984年，第55页。]承租人的先买权制度作为一项平衡出租人和承租人权益的民事法律制度，拥有经济和秩序价值。 1、承租人优先购买权的经济价值 优先购买权属于财产权，该制度的一个重要规范目的是最大可能的发挥财富的经济价值。[ 张洪波、李志君，《优先购买权在民法体系中的定位》，山东：《烟台大学学报》，2002年6第3期，第274页。]首先，承租人优先购买权具有节约交易成本的优势，不仅节约了承租人为买房而寻找交易对象的费用，还节约了履约的成本。其次，该制度使得承租人基于其对权利的合理预期而谨慎使用房屋，这样有助于房屋经济效益的充分展现，使得资源得到合理利用。 2、承租人优先购买权的秩序价值 承租人的先买权有助于维护社会关系、经济秩序的稳定。因为承租人基于租赁关系享有先买权，出租人出售房屋时，承租人行使该权利，就可以维护其与房屋之间形成的特定关系，维护经济秩序的稳定。而且租赁关系中的承租人，其法律地位是极不稳定的，合法权益易受侵犯，在法律关系中处于弱势，因此该制度就作为社会调节器来促进社会公平，维护社会和谐。 |
