成本法在房地产估价中的应用研究.doc

摘要:当前我国的房地产行业在国民经济中的支柱地位表现的越来越明显。房地产估价的作用也日益受到来自各方的关注，有关房地产估价的理论研究也日益受到行业内的专家学者们的重视。成本法是房地产估价中最常用的方法之一，其理论依据是生产费用价值论。它是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税费得出估价对象的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象客观合理价格或价值的方法。在不适宜运用市场比较法和收益法的情况下，成本法仍是一种简单、成熟的估价方法。

本文以成本法为研究对象，对成本法的理论依据、适用的范围及对象、操作步骤、国内外发展等基本内容进行概述，引入都匀市房地产领域相关的例子，通过实际案例的计算，得出结论并加以分析，基本理论与实际案例相结合，以此加深对成本法的基本理论和具体操作步骤的了解，进一步深化成本法估价在房地产估价中的应用与研究。

关键词 房地产估价；成本法；重新购建价格

目录

摘要

Abstract

1 绪论-1

1.1研究的背景和意义-1

1.1.1研究的背景-1

1.1.2研究的意义-1

1.2国内外研究情况综述-1

1.2.1国外研究情况概述-2

1.2.2国内研究情况概述-2

1.3研究的内容和技术路线-2

1.3.1研究内容-2

1.3.2技术路线-3

2 房地产估价相关概念-4

2.1房地产估价的含义-4

2.2房地产估价的特征-4

2.3估价对象-4

2.4估价时点-4

2.5估价原则-5

2.5.1独立、客观、公正原则-5

2.5.2合法原则-5

2.5.3估价时点原则-5

2.5.4替代原则-5

2.5.5最高最佳利用原则-6

2.6估价方法-6

3 成本法综述-8

3.1 成本法的含义和基本理论-8

3.2 成本法估价适用的条件和范围-8

3.3 成本法的基本公式-8

3.3.1适用于新开发的房地产的基本公式-9

3.3.2适用于旧的房地产的基本公式-9

3.4 成本法的操作步骤-9

3.5 房地产价格构成-10

3.6 重新购建价格-10

3.6.1 重新购建价格的求取思路-11

3.6.2 建筑物重新购建价格的求取方式及方法-11

3.7 建筑物折旧-11

3.8 成本法估价存在的不足-11

4 对帝景豪园项目中5#栋住宅楼运用成本法进行估价-12

4.1 估价对象概况-12

4.1.1项目概况-12

4.1.2估价对象基本介绍-13

4.2背景分析-13

4.2.1都匀市城市发展概况-13

4.2.2都匀市经济概况-14

4.2.3都匀市房地产概况-14

4.4 估价时点以及估价方法的确定-15

4.4.1 估价时点的确定-15

4.4.2 估价方法的确定-15

4.5 公式的选择-15

4.6 估价对象重新购建价格的确定-16

4.6.1土地取得成本-16

4.6.2 建设成本-16

4.6.3 管理费用-17

4.6.4 销售费用-17

4.6.5 投资利息-17

4.6.7 开发利润-18

4.6.8 测算过程-18

结论-20

致谢-21

参考文献-22