基于模糊数学的市场比较法的改进与应用研究.doc

摘要：随着社会主义市场经济的逐步完善与巩固，我国的经济正朝着又好又快的方向发展。而面临日益稀缺的土地资源以及日渐庞大的人口总数，国家正面临着巨大的分配压力。尤其对房地产行业，它关乎着老百姓的生活起居，更关乎着一个国家的长治久安，因此房地产业与每一个人的生活息息相关。近年来，房地产又不仅仅以建筑物的形式存在，更多人把它作为投资的项目，致富的途径。于是，对房地产估价这一需求日益成为人们共同的心愿。由此产生了很多房地产估价的科学方法，有市场比较法、成本法、收益法等，而其中最为人们普遍使用的则是市场比较法，因为市场比较法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。我国《房地产估价规范》规定:“在有条件的地方必须应用市场比较法来估价土地或房地产价格”。

本文从理论上阐述市场比较法的使用依据、相关原则以及使用步骤，从科学的角度解释如何为某个房地产估价，我们可以从中发现即使用科学的方法，其中也难免存在一些问题，例如:可比实例选择的随意性；因素修正的主观性、不完备性；综合价格求取的主观性等，并进一步对传统市场比较法的技术参数确定提出了改进方法。本文还比较系统的阐述了将改进的基于数学估价模型的市场比较法运用于实际案例中解决估价问题。

本文主要解释在传统的市场比较法的基础上，运用模糊数学的原理，解决在实际情况中的可比实例选择的随意性，就是应用模糊数学的贴近度和择近原则进行比较实例的选择，以及就传统方法中特征因素的求取存在主观性的问题提出了新的解法;就是运用模糊综合评判模型确定区域因素和个别因素的修正系数，以此提高修正精度。

关键词 市场比较法；模糊数学；模糊评价；房地产估价

目录

摘要

Abstract

1 绪论-1

1.1研究背景-1

1.2研究意义-1

1.3文献综述-2

1.3.1国内研究现状-2

1.3.2国外研究现状-3

1.4研究方法-4

1.5研究内容-4

2传统市场比较法及其存在的问题-6

2.1市场比较法的介绍-6

2.1.1市场比较法的概念-6

2.1.2理论依据-6

2.1.3适用范围-6

2.1.4估价步骤-7

2.2市场比较法存在的问题-8

2.2.1关于可比案例的选取-8

2.2.2区域因素和个别因素的修正-9

3市场比较法的改进-10

3.1模糊理论在房地产评估领域的适用性分析-10

3.2模糊数学的相关概念-11

3.2.1隶属函数-11

3.2.2贴近度-11

3.2.3择近原则-11

3.3基于模糊数学的可比实例的选择-11

3.3.1利用贴近度选择可比实例-11

3.3.2隶属函数值和权重的求取-12

3.3.3贴近度的计算-15

3.4模糊综合评价对区域因素和个别因素修正系数的调整-17

3.4.1模糊综合评价法的介绍-17

3.4.2模糊综合评价法的应用步骤-17

3.4.3区域因素和个别因素修正系数的调整-18

4基于模糊数学的市场比较法估价模型的应用与分析-19

4.1案例-19

4.2 修正后的比较法与传统比较法的对比-23

结论-25

致谢-26

参考文献-27

附录-28