摘要：随着改革开放步伐的不断深入，经济不断发展，目前我国房地产业依旧是国 民经济支柱产业，国内房地产市场一年年地创造着奇迹。住房的销售面积和销售 金额都是如此。房地产营销策划更是成为了开发商的重要舞台，一个获取更多利 润的关键环节。房地产营销策划通常是指房地产企业以经营方针、目标为指导， 通过对企业内、外部经营环境、资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销 手段，经过创意将产品推向目标市场，以达到占有市场的目的过程。房地产企业 为达到预定的市场营销目标，从新的营销视角、新的营销思维出发，形成具有唯 一性、排他性和权威性的创意。这种创意必须被目标市场消费者普遍接受。科学 合理的营销策划能够很好地展现产品，为开发商节约很多成本。
本次毕业设计立足于当前经济发展大环境，在获取项目基本情况的基础上， 与项目周边其他竞争楼盘进行比较，运用 SWOT 模型对项目进行分析，提出相应 的对策。
关键词 房地产；营销；SWOT 分析
目录
摘要
Abstract
第一部分 工作过程描述-1
1 项目概况-2
2 本设计的目的和意义-3
2.1 设计目的-3
2.2 设计意义-3
3 工作内容描述-4
3.1 小组工作内容-4
3.2 个人工作内容-5
4 个人成果概述-6
第二部分 铜山金茂府项目营销策划报告-7
1 铜山金茂府项目分析-8
1.1 项目概况-8
1.2 区位优势-9
1.3 项目配套设施 -11
2 市场环境分析 -13
2.1 宏观市场环境分析 -13
2.2 徐州市场环境分析 -14
2.3 微观市场环境分析 -16
3 竞争楼盘分析 -21
3.1 竞争楼盘基本情况分析 -21
3.2 竞争楼盘分析 -29
4 项目 SWOT 分析 -31
4.1 项目优势（Strength） -31
4.2 劣势分析（Weakness） -31
4.3 机会分析（Opportunity） -32
4.4 威胁分析（Threaten） -32
4.5 应对策略 -33
5 产品策略 -34
5.1 市场细分及确定 -34
5.2 目标客户群 -35
5.3 产品定位细化建议 -36
6 价格策略 -44
6.1 价格决定策略 -44
6.2 开盘均价 -44
6.3 价格确定 -47
6.4 付款方式 -49
7 渠道策略 -50
7.1 直接销售 -50
7.2 委托代理 -50
7.3 营销渠道的选择 -51
8 促销策略 -52
8.1 广告促销策略 -52
8.2 销售渠道及方式 -55
8.3 公共关系策略 -57
9 营销预算及进度控制 -58
9.1 销售总费用预算 -58
9.2 营销推广费用阶段控制 -58
结论 -59
致谢 -60
参考文献 -61
附录 -63
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