摘要：在现代市场经济条件下，虽然房地产行业发展势头迅猛，但是其中很多经营理念却跟 不上行业发展的速度，显得相对落后。在房地产营销方面，这个问题同样存在。房地产开 发企业只有客观正确地认识企业内部发展现状及存在的问题，结合外部宏观大环境，对各 种有利资源进行长期积累，找出并把握机会点，选择合适合理的营销渠道和促销手段，才 能经过创意将物业服务准确的推向目标市场，以达到较大份额的占有市场，从而促进并引 导房地产企业不断发展的目的。房地产市场营销蕴含在整个房地产开发经营过程，由市场 调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组 成。所以在某种意义上，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键。它是连接住宅产 品开发建设和市场需求的中心环节，也是开发商将潜在市场转化为现实市场的机会，因此 想要高效地实现企业自身发展，必须要有合理高效的房地产营销手段。
基于此，以徐州红星·云龙金茂悦项目为设计对象，对于市场营销方案进行分析与设 计，结合实际情况对红星·云龙金茂悦进行SWOT分析；从市场定位、市场细分、目标市场 选择的维度提出了建议，并就产品、价格、渠道和促销四个方面的营销策略提出了具体的 优化措施。最后，结合红星·云龙金茂悦的实际情况提出营销组合策略的实施保障。
关键词 房地产项目；SWOT 分析；营销策略；4P 理论
目录
摘要
Abstract
第一部分 工作过程描述-1
1 项目概况-2
1.1 项目简介-2
1.2 开发商简介-2
2 设计的目的和意义-4
3 工作安排-5
3.1 小组内工作内容描述-5
3.2 个人工作内容描述-5
4 成果概述-7
第二部分 红星.云龙金茂悦项目营销策划部分-8
1 红星.云龙金茂悦项目概况-9
1.1 项目概况-9
1.2 基本资料-9
1.3 地块基本信息-10
1.4 项目周边配套设施-10
2 红星.云龙金茂悦的市场环境分析-12
2.1 宏观市场环境分析-12
2.2 区域市场环境分析-13
2.3 微观市场环境分析-17
3 红星.云龙金茂悦项目分析-19
3.1 目标市场与定位（STP 分析）-19
3.2 竞争状况分析-20
3.3 Swot 分析-25
4 红星·云龙金茂悦产品策略-28
4.1 产品定位-28
4.2 品牌策略-32
4.3 产品差异化策略-33
4.4 产品服务化策略-34
5 红星·云龙金茂悦价格策略-36
5.1 房地产价格的影响因素-36
5.2 制定价格-36
5.3 调价策略 -39
6 红星·云龙金茂悦渠道策略 -40
6.1 营销渠道分析 -40
6.2 传统营销渠道 -40
6.3 现代营销渠道 -40
6.4 直接营销渠道 -41
6.5 间接营销渠道 -41
7 红星·云龙金茂悦促销策略 -43
7.1 人员促销 -43
7.2 广告促销 -43
7.3 公关关系促销 -44
7.4 销售推广 -45
8 红星·云龙金茂悦营销策略实施保障方案 -49
8.1 理念创新 -49
8.2 制定房市场营销计划 -49
8.3 落实市场营销执行 -49
8.4 加强市场营销控制 -50
8.5 加强建设企业文化 -50
结论 -52
致谢 -53
参考文献 -54
附录 -55
附录 1：项目相关图片 -55
附录 2：调查问卷 -57
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