徐州恒大滨河左岸项目土地估价.doc

摘要: 随着我国经济的快速发展，土地交易日趋频繁，土地经济价值也随着经济的发展而日益变化。由于在相同区域的土地的基本情况不同，影响因素也不同，这就可能导致最后的估价结果不同，因而，土地在市场上不容易获得完整明确的数据资料，而且土地作为一种非常重要的生产要素，影响着企业的决策与最终的收益。可以说，土地估价是房地产行业中不可或缺的一部分。

本设计将以徐州恒大滨河左岸作为具体的研究对象，结合徐州的房地产市场行情、土地市场行情和本项目的具体实际情况，根据土地估价的依据、遵循土地估价的原则，采取理论与实际相结合的基本估价法（市场比较法、剩余法）和应用估价法（基准地价系数修正法），来开展对本项目的待估宗地的价值研究测算。

关键词 土地估价；估价方法；估价原则

目录

摘要

Abstract

第一部分 工作过程描述-1

 1 项目概况-2

 2 本设计的目的和意义-3

 3 工作内容-3

 3.1 小组工作安排-3

3.2 个人工作内容 -3

 3.3.1 资料收集部分-4

 3.2.2 土地估价部分-5

 4 成果概述-6

 4.1 小组工作概述-6

 4.2 个人工作概述-6

第二部分 项目土地估价-7

 1 项目摘要-8

 1.1 估价项目名称-8

 1.2 估价委托方-8

 1.3 估价目的-8

 1.4 估价基准日-8

 1.5 估价日期-8

 1.6 地价定义-8

 1.7 估价对象描述-9

 1.7.1 土地登记状况-9 

 1.7.2 土地权利状况-9

 1.7.3 土地利用状况-9

 1.8 土地估价师和估价机构-10

 2 影响地价的因素说明-11

 2.1 一般因素-11

 2.1.1 城市资源状况-11

 2.1.2 房地产政策-12

 2.1.3 土地交易市场情况-13

 2.1.4 徐州房地产市场分析-16

 2.2 区域因素-17

 2.2.1 区域概况-17

 2.2.2 交通概况-18

 2.2.3 基础设施-19

 2.3 个别因素-19

 3 土地估价技术方法应用-20

 3.1 估价依据-20

 3.1.1 国家有关的法律法规及政策文件-20

 3.1.2 江苏省及徐州市有关的法律法规及政策文件-20

 3.1.3 技术规程-20

 3.1.4 委托评估方提供的资料-21

 3.1.5 平时收集和调查的资料-21

 3.2 估价原则和方法-21

 3.2.1 估价原则-21

 3.2.2 估价方法-22

 3.3 估价过程-22

 3.3.1 市场比较方法-22

 3.3.2 剩余法-30

 3.3.3 基准地价系数修正法-37

 3.4 估价结果-42

 4 估价设计方案的补充说明-44

 4.1 估价的前提条件和假设条件-44

 4.2 估价结果和估价报告的使用-44

结论-45

致谢-46

参考文献-47