旧城改造的风险管理研究--以银川唐徕小区为例.doc

摘要:随着中国经济的高速发展，城市化的进程加快，势必会使旧城改造类项目应用而生。城市规模越来越大，城市用地日益趋于紧张，征地变得困难，是旧城改造类房地产项目出现的必要条件。城市规划和经济发展不匹配，一般城市旧城区的基础设施不完善，环境恶化等问题日益凸显。为了保证城市的持续发展必须进行综合性的改造，所以旧城改造项目对城市的发展起着重要作用。改造类房地产项目比一般的房地产项目具有开发周期长、风险高和不确定性大等特点，因此必须做好充分的风险管理分析，这对旧城改造类房地产风险管理研究是具有重要的意义。

本文先对旧城改造的国内外现状进行综合分析，还对房地产开发项目风险管理的理论基础和方法进行了综合的阐述。在此基础上，论述了旧城改造在房地产开发项目中的重要性，目前旧城改造存在的问题并就此提出对策，用科学发展的眼光看待旧城改造。然后进行旧城改造类项目的风险管理分析，在项目的决策阶段、筹备阶段、建设阶段和销售阶段存在的风险。

本文以宁夏银川市唐徕小区小区为实例，将理论与实际相结合，运用盈亏平衡分析法分析住宅房销售收入，单位成本等变量对总利润的影响,最后检验该小区是否具有抗风险能力。

关键词 旧城改造；房地产；风险管理

目录

摘要

Abstract

1绪论-1

1.1 研究背景-1

1.2 研究的目的与意义-1

1.2.1 研究的目的-1

1.2.2 研究的意义-2

1.3 国内外研究现状-2

1.3.1 国外研究现状-2

1.3.2国内研究现状-3

1.4研究内容-4

1.5研究方法及路线-4

1.5.1研究方法-4

1.5.2研究路线-5

2房地产项目投资风险分析-6

2.1房地产项目风险管理含义-6

2.1.1风险的特征-6

2.1.2风险管理的过程-6

2.1.3投资风险的类型-7

2.2房地产投资分析方法-8

2.2.1定性分析法-8

2.2.2定量分析法-9

3旧城改造类项目存在问题分析-11

3.1旧城改造的必要性-11

3.2旧城改造在城市化进程中的地位-11

3.3可持续发展是旧城改造必经之路-12

3.4旧城改造存在的问题-12

4旧城改造类项目风险管理分析-14

4.1项目投资决策阶段的风险分析-14

4.1.1 经济风险-14

4.1.2 政治风险-14

4.1.3 其他风险-15

4.2项目筹备阶段的风险分析-15

4.2.1 产品定位风险-15

4.2.2 前期手续风险-15

4.2.3 设计风险-15

4.3项目建设阶段的风险分析-15

4.4项目销售阶段的风险分析-16

5银川市唐徕小区改造案例分析-17

5.1银川房地产现状-17

5.2项目的基本情况-17

5.3银川唐徕小区盈亏平衡分析-18

5.4旧城改造项目风险控制对策-21

结论-23

致谢-24

参考文献-25