从以上房地产价格影响因素的定性分析中可以看出，影响因素众多，且各因素之间是相互联系、彼此影响的、例如国家政策利率的变化，会影响购买者和开发商的消费者预期，实际购买力也会发生变化，进而多方面影响房价。而房地产价格的变化也会反过来作用于这些因素。为了研究方便以及数据资料的可取性，本文将根据事物发展的一般规律，对不同的影响因素进行简化【11】，同时选取能够量化的影响因素，进行实证研究。 1变量的选取及数据来源 表 4.1 房地产价格影响因素表 年份 X Y 住宅商品房平均销售价格（元/平方米） X1 城镇居民年人均可支配收入（元 X2城镇化率） X3 房地产开发投资额 （万元） X4 本年新开工房屋建筑面积（万平方米） 2000 1602.00 6389.00 32.64 230473.00 129.86 2001 1522.00 6817.00 33.20 255431.00 139.29 2002 1618.00 7145.00 34.27 401200.00 222.20 2003 1895.23 7785.00 35.08 900136.00 329.39 2004 2314.03 8610.00 38.00 1399000.00 391.85 2005 2807.00 9684.00 51.50 1913087.00 510.45 2006 2891.00 11013.00 52.90 2818051.00 547.49 2007 3172.00 13427.00 61.10 3875325.00 609.14 2008 3425.00 15591.00 62.40 5671624.00 560.13 2009 4095.00 17158.00 64.10 6704000.00 600.55 2010 5502.00 19051.00 63.00 8190320.00 794.61 2011 5607.55 22459.00 64.60 8896017.00 892.92 2012 5754.00 25434.00 66.40 9138000.00 921.02 2013 6084.00 28083.00 67.79 11058000.00 1435.30 2014 6917.00 29348.00 69.10 11274000.00 1055.10 2015 7512.00 31989.00 70.40 12591353.00 1033.90 合肥市房地产的价格影响因素错综复杂，需求方面有居民收入水平、人口因素、城市化率以及消费者的心理预期等；供给方面有土地价格，开发商预期，房地产开发投资规模，和年竣工面积等；还有利率、信贷 、税收等国家政策的影响，为了数据资料的可取性，引入变量商品住宅房平均销售价格（Y），合肥市城镇居民人均可支配收入（X1）、城市化率（X2）、房地产开发投资额（X3）【12】、本年新开工房屋建筑面积（X4），利用 eviews8.0 软件，建立回归分析模型。居民人均可支配收入和城市化率是需求角度原因，房地产开发投资额以及新开工房屋面积是供给层面原因，政策因素资料数据不易选取且难以量化，故本文不做研究。
2模型的建立与分析 利用合肥滨湖新区房价的影响因素构建多元线性回归模型，自变量为合肥市城镇居民人均可支配收入（X1）、城市化率（X2）、房地产开发投资额（X3）、本年新开工房屋建筑面积（ X4 ） ， 因变量为商品住宅房平均销售价格（ Y ） ， 建立回归模型如下： Y=C+B1X1+B2X1+B3X3+B4X4 。将各变量进行 ADF 检验，得到如下表所示的 ADF 值; 表 4.2 ADF 检验结果 t-Statistic Prob.* X1 -10.38219 0.0001 X2 -7.614323 0.0014 X3 -5.527879 0.0137 X4 -4.077264 0.0022 Y -8.23557 0.0788 各统计量在不同的显著水平下均保持平稳。进行相关检验后，利用 Eviews 软件建立回归模型得到如下： Y=-22235.90-0.262979X1+471.2701X2+0.000500X3-1.146850X4。 图 4.1 中，R2=0.999982，表明模型拟合优度非常高，由相关系数可知，人均可支配收入与本年新开工房屋建筑面积系数为负相关关系，房地产开发投资额与城市化率系数为正，与房地产价格呈正相关关系。在观察的时间段里，城市化率对合肥市房价的影响程度最大，其次是城镇居民人均可支配收入以及新开工房屋建筑面积。本文中人均可支配收入与房价是负相关，参考国内外学者的研究成果，人均可支配收入与房价的关系应该是负相关。考虑到观察的时间段里的合肥市房价收入比都小于 3，合理范围内房价收入比应该在 3 到 6 之间，由此可知，在观察时间段内，合肥市房价远远低于正常工资增长水平，导致模型建立后出现人均收入与房价负相关的现象出现。 通过分析，住宅开发投资额与住宅价格的变动方向相同,住宅开发投资额增长或者减少一个单位.住宅的价格就会相对应的增加或者减少 0.0005 个单位。新开工房屋建筑面积与住宅价格反方向变动,每增加成減少一个単位,住宅价格也随之减少或增加1.146850 个单位。 图 4.1 Eviews 回归结果 本篇文章前后利用了 2000—2015 的合肥市商品住宅的相关数据，从消费者需求，市场供给以及政府政策导向三个方面，对合肥地区住宅房地产价格进行了分析合肥地区商品住宅价格与各个影响因素之间的关系。综上所述，我们可以对研究结果做下列概括：合肥市住宅价格主要受下列因素的影响。居民人均可支配收入、城市化率、住宅开发投资额，这些因素与住宅价格的上涨呈现了显著的关联性。 供求矛盾才是合肥市合肥滨湖新区住宅价格上涨的矛盾根源，真正影响合肥地区住宅价格的因素有很多种，从需求角度分析，合肥地区的经济飞速发展，人均可支配收入年年增加，增加的收入变成居民手中的现金积累，消费需求也随着现金积累不断增高，改善型住宅需求，投资投机型住宅需求以及刚需的需求都不断上涨，市场需求上涨，房价自然出现上涨。从供给方面分析，合肥地区土地买卖实行竞拍制度也来，各个房地产商不断竞争，地王频出，土地成本上涨较大，以及建筑材料和人工工资的大幅度上涨，使得住宅建造成本越来越大，这样变相的促使房地产开发商资金压力变大，同时部分开发商为了谋取利益最大化，大量囤积土地，互相约定价格，盲目定价，同时控制供给，造成市场需求旺盛的假象，导致住宅房价大幅度上涨。 通过对各种影响因素的分析，得出目前合肥房地产市场价格上涨最大的根源是供求矛盾，因此当使市场供求达到足够的平衡时，市场价格自然回归正常。 |
