房地产价格决定问题研究--以上海房地产市场为例.doc

摘要:近年来，在上海房地产市场迅速发展的同时，房地产价格持续上升、是否存在严重泡沫问题的讨论日趋激烈起来，各方面远未达成一致。国外的经验表明，房地产泡沫危害极其严重，它使得资产价格发生扭曲、资源配置失衡，从而威胁整体经济的健康发展。房地产业自身的特性及其与银行的密切关系，又进一步加深了金融系统的脆弱性，更有甚者将极易导致银行资金链条的突然断裂，引发金融系统性危机，危害金融安全。房价的迅速上升和崩裂，不仅引爆房地产泡沫，还对居民的财富与消费产生重大的不利影响，造成社会整体福利的下降。

本文运用非均衡理论分析了影响房价的主要因素，并阐述了房地产业中投机性需求的作用和影响，并提出有效抑制投机性需求的对策：首先着重进一步完善现有的房地产政策，其次应加强政府的行为等。

关键词 房价；非均衡理论；市场供求；房地产泡沫；上海

目录

摘要

Abstract

1绪论-1

1.1课题的背景-1

1.2课题的意义-1

1.3研究的方法与路线-1

1.3.1调查法-1

1.3.2文献研究法-1

2非均衡理论概述-2

2.1国外非均衡理论及其在房地产经济的应用研究-2

2.1.1国外非均衡理论的发展历程-2

2.1.2 国外有关房地产经济及其非均衡的研究-2

2.2　国内学者非均衡理论及其在房地产经济的应用研究-3

2.2.1 国内学者对非均衡理论的研究-3

2.2.2 国内学者有关房地产市场的非均衡问题研究-3

3上海房地产市场非均衡现状分析-4

3.1总量上的非均衡-4

3.2结构上的非均衡-4

3.3房价增幅持续高位徘徊, 宏观调控效果不显著-4

4分析上海房地产市场非均衡原因-4

4.1土地成本高导致上海房地产价格高-4

4.1.1土地在房地产产业中的基础性地位-5

4.1.2我国城市土地出让价高者得-5

4.2首付比例低刺激买房导致供不应求-5

4.2.1上海首付比例与现状-5

4.2.2上海首付现状对房地产价格的影响-6

4.3利率低导致房地产市场的供不应求-6

4.3.1上海利率水平低于全国水平-6

4.3.2上海利率水平对房地产价格影响-6

5解决非均衡状态新思路-7

5.1加强政府行为-7

5.1.1合理使用行政手段，弥补市场缺陷-7

5.1.2弥补法律漏洞，促进房地产市场健康发展-7

5.1.3完善市场制度，遏制投机行为-8

5.2完善房地产政策-8

5.2.1弱化土地财政，降低土地交易成本-8

5.2.2合理征收税费，抑制投机行为-8

5.2.3调整贷款额限制及利率，控制投机者资本数量-8

5.3正确引导理念，实现居者有房-9

结论-10

致谢-11

参考文献-12