基于模糊综合评价法的房地产估价比较法的改进与应用研究.doc

摘要:在房地产的实际评估业务中，比较法因为其自身拥有直观，说服力强，易于被大众接受的优点而被广泛的采用。但是市场比较法也有其不足的方面，在使用市场比较法进行估价时，由于可比实例的选取只靠定性的判断，带有主观随意性，导致使用市场比较法求得房地产的价值偏离正常价值，求得的结果不精确。为了减少这种主观随意性，本文将引入模糊综合评价法，将模糊综合评价法作为对市场比较法的改进，以提高估价结果的准确性。

　　　模糊综合评价法是对于受到多种因素制约的不确定的对象给予精确的数字手段处理，使用模糊综合比较法对房地产估价的比较法进行改进时，则需要建立相应的模糊综合评价模型，以建立的模型来对市场比较法可比实例的选取，这样，就对市场比较法可比实例的选取作出定量的分析，因此便克服定性判断选取可比实例带来的主观随意性。以这些经过定量分析选取的可比实例来求取估价对象的价值，便可以得到更加客观的结果，这结果相较于传统的市场比较法求出的结果而言，因而便更加的准确。

　　　使用改进后的市场比较法求得的结果更加准确，为了更加明了的表达这一观点，在本文的最后给出一个应用实例，以传统的市场比较法和改进后的市场比较法进行测算对比，用以论证改进后的市场比较法求出的结果更加精确。

关键词 房地产估价；市场比较法；模糊综合评价法；综合评判

　　　本文主要的研究内容就是，在使用市场比较法进行房地产估价业务时，怎样去求得一个最为客观精确的结果。首先介绍分析传统的市场比较法，知道使用市场比较法是如何进行房地产估价业务的，再重点分析在使用它时所存在的问题，在哪个环节上需要进行重点的改进。然后就是在找出传统的市场比较法存在的问题之后，就需要对其进行改进，究竟怎样去改进。从而引入了模糊综合评价法，对模糊综合评价法进行介绍，知道为何使用其对市场比较法进行改进，建立科学的模糊综合评价模型，改进市场比较法，得出更加准确的结果。则研究内容总结归纳为以下三点：

　　　（1）介绍分析市场比较法，了解市场比较法含义，适用范围以及估价过程，重点是找出使用市场比较法进行估价时所存在的问题；

　　　（2）根据上述使用市场比较法时存在的问题，经过分析之后，可以使用模糊综合评价法对市场比较法进行改进研究；

　　　（3）在最后给出一个应用实例，用传统的市场比较法和改进后的市场比较法分别测算估价对象的价值，从而进行对比，以此来论证使用改进后的市场比较法求得的结果更准确。