优先购买权制度研究--以房屋承租人为视角.doc

[摘要]我国的承租人优先购买权制度历史十分的悠久,而且该制度的存在对于稳定我国的社会经济秩序起到了非常有效地促进作用。然而在最近几年，我国的房价飞涨，房产方面的交易日渐活跃，对出租房屋的产权纠纷也日益增多，其中基于承租人的先买权问题而引发的争议尤为突出。不过，我国当前所施行的法律规范中关于优先购买权的一些规定原则性较强、比较笼统，使得司法实践中的法律适用成为了一项难题，审判人员意见分歧、判案标准不一，最终使得该制度流于形式，对于我国司法的公信力造成了不良影响。本文通过理论和实践两个层面对现行法律进行系统分析，发现其中的问题并提出相关立法建议，不断完善我国承租人的先买权制度，以维护房屋承租人的权益、保障交易的安全。

[关键词] 承租人优先购买权、权利的行使、权利的冲突、法律效力、立法完善

目录

摘要

Abstract

一、承租人优先购买权制度总体概述

（一）承租人优先购买权制度的历史沿革

1、国外承租人优先购买权制度的发展

2、我国承租人优先购买权制度的发展

（二）承租人优先购买权的特征

（三）承租人优先购买权的价值

1、承租人优先购买权的经济价值

2、承租人优先购买权的秩序价值

二、承租人优先购买权的行使

（一）承租人优先购买权行使的前提条件

（二）行使权利的“同等条件”  

（三）出租人的通知义务

（四）承租人行使权利的除斥期间

三、承租人优先购买权制度的法律效力、冲突及其处理

（一）承租人优先购买权制度的法律效力

（二）房屋承租人优先购买权效力冲突之处理

1、承租人优先购买权之间冲突及处理

2、承租人优先购买权与其他优先购买权之间的冲突及处理

（1）承租人与共有人之间优先购买权的冲突及处理

（2）承租人与次承租人之间优先购买权的冲突及处理

四、我国房屋承租人优先购买权的立法完善

（一）对承租人优先购买权客体的使用性质进行明确的限制

（二）对行使承租人优先购买权的起止时间、条件、方式等方面做出明确规定

（三）对出租人或者第三人侵犯承租人优先购买权的处罚做出明确规定

（四）规范房屋租赁的登记公示制度，保护善意第三人的合法利益

（五）明确规定优先购买权冲突的处理原则

结语

参考文献